INTERVIEW MET HENDRIK LEURS: Taxatie van vastgoed: “price is what you ask, value is what you get”

18 november 2019

De waardebepaling van vastgoed en bouwgronden is een vak apart. Kennis, deskundigheid en ervaring vormen een gouden driehoek om het beroep van vastgoedexpert vakkundig te kunnen uitvoeren. Welke aspecten maken deze job zo boeiend? Waar liggen mogelijke knelpunten? En over welke vaardigheden moet een vastgoedexpert zeker bezitten? We vroegen tekst en uitleg aan vastgoedexpert Hendrik Leurs.

U bent reeds lang werkzaam in de vastgoedsector. Kunt u iets over uzelf vertellen?

Hendrik Leurs: “Ik ben niet tussen bakstenen geboren. Na een lange carrière in de verkoop startte ik in 1985 als zaakvoerder van de bouwmaatschappij Zeker Wonen. In 1990 opende ik mijn eigen zaak De Leefboom, als eerste vastgoedkantoor in Lochristi. Met ons kantoor willen we verhuurders en huurders een totaalpakket aanbieden, van selectie van geschikte huurders en huurpanden, het opmaken van de huurovereenkomst en plaatsbeschrijving, het opvolgen van de huuradministratie tot en met klachtenbehandeling met eventuele ingebrekestellingen. Op het vlak van vastgoedverkoop heb ik de voorbije jaren een ruime expertise opgebouwd in het taxeren van vastgoed met gefundeerde en gedetailleerde waardebepalingen van onroerende goederen. Ik leg op dit ogenblik de laatste hand aan het nieuwe handboek ‘Taxatie van onroerende goederen’ voor zowel residentieel, agrarisch als industrieel vastgoed.”

Vooraleer verder in te gaan op het taxeren van vastgoed: u bent ook auteur van het ‘Bouw- en vastgoedlexicon’, een referentiewerk voor vastgoedprofessionals.

HL: “Dat klopt. Op basis van een gesprek met studenten vastgoed rijpte het idee om een alomvattend naslagwerk te schrijven dat van A tot Z de technische, administratieve, juridische en financiële aspecten van vastgoed en bouw beschrijft. Ik vul het geheel aan met de meest voorkomende modeldocumenten, technische illustraties, bouwadvies en nuttige websites.”

“De recentste editie van het lexicon bevat 1295 pagina’s. Ik ben me ervan bewust dat het schrijven en actualiseren van dit lijvige boek een never-ending-story is, maar tegelijk is het een leerrijke ervaring om steeds opnieuw in nieuwe bouw- en vastgoedtermen te duiken.”

Terug naar het taxeren van onroerend goed en bouwgronden. Een van uw motto’s hierbij is: “Meten is weten, gissen is missen”.

HL: “Binnen ons kantoor slagen we erin om 92% van de eigendommen, die we te koop aanbieden en waarvan we de waarde taxeren, binnen de vier maanden te verkopen aan de volle prijs die vooropgesteld wordt. Starten met een vraagprijs, die alleen maar gebaseerd is op vage verwachtingen, is mensen een rad voor de ogen draaien. Gissen is missen, zeker in onze sector. Elke waardebepaling moet gebaseerd zijn op metingen, referentiewaarden, bouwfysische kennis en marktinzicht.”

“Volgens mij is er slechts één relevante en onderbouwde taxatiemethode, namelijk de analytische taxatiemethode. Voor deze methode moet men de referentiegrondwaarden kennen en deze aanvullen met de vloerplaatprijzen per woonlaag, te verminderen met de bouwfysische sleet. Elke van deze elementen behoort tot de expertise van vastgoeddeskundigen, met name de notaris, de vastgoedmakelaar en de vastgoedexpert.”

Waarin onderscheidt de analytische taxatiemethode zich van andere methodes?

HL: “Een belangrijk aspect bij de analytische taxatiemethode is de kwalitatieve weging. Alle facetten van het onroerend goed moeten exact gemeten worden, aan de hand van de juiste maatstaven en parameters. Dat vraagt kennis, kunde en werk.”

“Bij een vastgoedwaardebepaling op basis van referenties moet steeds nagegaan worden in hoeverre de referenties van gelijkaardige onroerende goederen – dus gronden, woningen, appartementen, bedrijfsgebouwen – in gelijkaardige omgevingen (macro, meso en micro) én in eenzelfde periode overeenkomen met de te taxeren onroerende goederen. De enorme verscheidenheid in onroerende goederen naar locatie, oppervlakte, bouwfysische toestand, onderhoud, sleet en uitstraling zorgt ervoor dat het haast onmogelijk is om waardige referentiepunten te vinden.”

“Door de analytische werkwijze betrek je als taxateur het marktgegeven volop in de waardebepaling. Je moet daarom ook nagaan aan wat de markt waarde hecht en in welke mate. Enkel op die manier kan men een volwaardige studie maken van de marktwaarde van een specifiek onroerend goed. Fexpro – de federatie van experten en promotoren – ondersteunt TAKSADO, het enige professioneel onderbouwde online taxatieprogramma voor de vastgoedsector, gebaseerd op de analytische taxatiemethode.”

En verder?

HL: “Vernieuwend aan de analytische taxatiemethode is ook dat een waardebepaling van vastgoed objectiever wordt verricht. Marktonderzoek en marktvergelijking zorgen voor een betere weging van referenties, waardoor deze nauw aanleunen bij het waarderingsproces dat op de markt speelt. Hierdoor moet een taxateur niet langer zelf een inschatting maken. Dit komt de accuraatheid van zijn opdrachten alleen maar ten goede.”

Ook het aspect nuancering speelt hier een belangrijke rol?

HL: “Correct. Het aspect nuancering speelt dubbel mee. Enerzijds zorgt de toevoeging van wegingscoëfficiënten ervoor dat de kwalitatieve weging van referentiepunten met meer gevoel voor nuance verloopt dan gebruikelijk is ten opzichte van courante waardebepalingen. Nuancering draagt op die manier bij tot een meer waarheidsgetrouwe taxatie.”

“Anderzijds speelt nuance ook een rol bij de opdeling naar locatie, omdat de waardebepalende factoren verschillen per regio. Het aspect van locatieopdeling heeft dus een positieve impact op de bepaling van onroerend goed in de juiste markt.”

Tot zover de theorie. Hoe uit zich dit in de praktijk?

HL: “Op het vlak van wonen zijn Vlamingen het meest individualistische volk ter wereld. De gekende clichés van hoofdbouw en koterijen in de achtertuin maken de job van taxateur er niet eenvoudiger op. Ondanks het feit dat de Vlaamse Belastingadministratie objectieve maatstaven hanteert voor haar schattingsverslagen, is zij zich niet altijd bewust van onnauwkeurigheden en onvolledigheden in de informatie die ter beschikking wordt gesteld. In 98% van de gevallen stemt bv. de kadastrale oppervlakte niet overeen met de effectieve gemeten oppervlakte. Zonder de toepassing van de analytische taxatiemethode – waarbij elk aspect van een onroerend goed accuraat gewaardeerd wordt – zullen er steeds fouten blijven optreden.

U hecht veel belang aan observatieskills bij een vastgoedexpert. Waarom?

HL: “Een vastgoedexpert wordt getraind om scherp te observeren en te leren kijken. Enkel door oog te hebben voor zichtbare en – vooral – onzichtbare details in een pand, kan een correcte waarde bepaald worden. Een taxateur moet in staat zijn om een scherp observatievermogen te koppelen aan kennis en deskundigheid. Als hij deze kwaliteit ook nog kan combineren met probleemoplossend denken en het onderscheiden van hoofd- en bijzaken, dan is hij in staat om een belangrijke meerwaarde te bieden.”

Over de competenties van de vastgoedexpert straks meer. Zijn er trends die u voorbije jaren hebt zien opduiken in uw beroep?

HL: “Laat me beginnen met een constante factor aan te halen bij de waardebepaling van vastgoed. Naast schaarste op de vastgoedmarkt blijft de ligging van een bouwgrond een van de belangrijkste perceelkenmerken, die een impact hebben op de waarde en prijsvorming van de grondwaarde. Dit geldt zowel op macro-, meso- als microniveau, of anders gezegd: in de regio, wijk en straat.”

“Een van de factoren die de voorbije jaren een belangrijke impact hebben gekregen op de waarde van vastgoed, is het E-peil in woningen. Tot circa tien jaar geleden hechtte men nauwelijks belang aan het energieprestatieniveau van een woning. Maar omwille van nieuwe en strengere regelgeving moeten nieuwbouwwoningen in Vlaanderen met een bouwaanvraag sinds 2006 verplicht een bepaald E-peil halen. In de pers verschenen recent berichten dat de kostprijs met 5 à 10% zal stijgen door strengere isolatienormen die vanaf 2021 van kracht worden. Ik signaleer hierbij trouwens ook dat vanaf 2025 het maximale E-peil zakt tot E60 en de korting op de onroerende voorheffing helemaal wegvalt.”

“De lijst van regulering aan een hedendaagse nieuwbouwwoning en te renoveren woning lijkt eindeloos: de energieprestatie, isolatie, luchtdichtheid, geluidsisolatie tussen aanpalende woningen, gecontroleerde verluchting, het plaatsen van veiligheidsglas voor lage ramen, de controle van water- en gasleidingen, bijkomende eisen voor stookoliereservoirs, hogere eisen voor het rendement van verwarmingsketels, het gebruik van een veiligheidscoördinator, de Vlaamse Wooncode, de toegankelijkheidsnormen, enzovoort. Deze reguleringsgolf heeft de kostprijs van nieuwbouw- en renovatieprojecten natuurlijk aanzienlijk verhoogd.”

“Ook het comfort in woningen is een cruciale factor. Een willekeurig voorbeeld: een reguliere badkamer had 50 jaar geleden geen douche, maar een ligbad. Anno 2019 wenst 75% van de kopers een inloopdouche in de badkamer. Wijzigende trends en behoeften spelen dus een belangrijke rol bij het spel van vraag en aanbod, en dus de waardebepaling van een woning of appartement. Maar tot mijn verbazing stel ik vast dat heel wat architecten nog steeds te weinig rekening houden met deze elementen, waarbij tekenplannen nog vasthouden aan oude gebruiken.”

“Ik kom terug op het aspect ligging, want dit is uiteraard nauw verbonden met het thema bereikbaarheid. De laatste jaren hechten kopers van vastgoed – zowel residentieel als industrieel – steeds meer belang aan een goede bereikbaarheid van hun toekomstige woning of bedrijfspand. Door de enorme toename van files en verkeersproblemen kijken jonge koppels bij de aankoop van een woning steeds meer naar de ligging in de buurt van openbaar vervoer of in een stadsomgeving. Koppels die budgettair wat meer ademruimte hebben, kiezen dan weer voor een woningen in een landelijke omgeving. Dit alles heeft een impact op de prijszetting en waarde van bouwgronden en vastgoed.”

Op het vlak van prijszetting hekelt u het kopieergedrag bij aanbieders van vastgoed.

HL: “Dat klopt. Als ik zie hoe bij nieuwbouwprojecten het aanbod van woningen en appartementen blijft toenemen – waarbij de vraagprijzen te hoog worden ingezet – dan stel ik me daar toch wel vragen bij. Momenteel stuurt de aanbodmarkt de vastgoedprijzen. Verkopers veroorzaken een negatieve spiraal van te dure woningen, omdat ze de prijszetting van andere (te duur ingezette) panden kopiëren. De markt bepaalt de prijs, en niet omgekeerd. Een nieuwbouwproject dat bij winddichte constructie niet voor meer dan 50% verkocht is, is te duur in de markt gezet.”

“In Gent bijvoorbeeld staan momenteel 600 appartementen te koop. Dit veroorzaakt een opwaartse prijsdruk, in een stad die een zeer divers woonpubliek kent. Het dichten van deze relatieve aanbodkloof door een ambitieus bouw- of renovatiebeleid kan deze opwaartse prijsdruk wegnemen, maar is geen garantie voor prijsstabiliteit. De vastgoedprijzen zijn immers afhankelijk van zeer veel factoren.”

Om af te sluiten nog even terug naar het beroep van vastgoedexpert: welke competenties moet een expert volgens u zeker hebben?

HL: “Ik vermeldde al de kwaliteit van observeren en ‘leren kijken’, met oog voor het kleinste detail. Maar een vastgoedexpert moet uiteraard ook een hoge graad van technische specificatie en vakbekwaamheid hebben, gekoppeld aan een grondige kennis van procedures en wettelijke omkadering. De basis wordt echter gelegd in het hanteren van de juiste metingen, maatstaven en parameters. Gissen is missen.”

“Daarnaast moet hij zijn eigen vak- en juridische terminologie tot in detail beheersen én voldoende communicatieve vaardigheden hebben om deze informatie in mensentaal uit te leggen aan leken. En – last but not least – moet een vastgoedexpert over voldoende sociale vaardigheden beschikken, waarbij hij zich steeds onafhankelijk, objectief en neutraal opstelt.”

Hartelijk dank voor dit gesprek.

HL: “Graag gedaan.”

Meer weten?

Hendrik Leurs licht de diverse aspecten van vastgoedtaxatie uitgebreid toe tijdens het dagseminarie “Analytisch taxeren van vastgoed: price is what you ask, value is what you get”.

Dhr. Hendrik Leurs
Vastgoedexpert